房东怠于收回出租房产生的租金损失该由谁承担？

【基本案情】

2010年10月9日，某银行与A公司签订《房屋租赁合同》，约定由某银行租赁A公司经营的某商场部分房屋用于开设分行，租期10年。同年10月11日，某银行与B公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由B公司承包某银行于上述房屋内的装修工程。后该分行因审批问题无法设立，某银行遂与A公司于2013年11月29日协商解除了上述《房屋租赁合同》，租金结算至同年11月30日，当日交接了系争房屋钥匙。双方同时约定，某银行应于2013年12月6日之前将现场的物品清理完毕，A公司应给予积极配合。2013年12月2日，某银行工作人员前往系争房屋搬场，但未能进入现场，在与A公司法定代表人范某联系后，收到范某发送的短信，要求某银行不要将现场的家具搬走，而是折价出售给A公司。后双方关于收购家具多次短信沟通，某银行提出了7万元的报价，但范某不置可否，某银行多次提出如果A公司不同意7万元的报价，应配合某银行将家具等物品搬离系争房屋，但范某亦未回复。

2013年12月6日，B公司发函告知A公司，其与某银行装饰装修工程合同纠纷一案正在诉讼，为进行工程量鉴定故占据和保护现场。2013年12月8日，A公司前往系争房屋，发现某银行提供的钥匙无法打开系争房屋的门锁，并发现B公司的装修工人占据现场不愿撤离。随后，A公司向法院提起了诉讼，要求某银行交付房屋并支付房屋占有使用费。

一审法院于2014年8月18日开庭。庭审中，B公司陈述称另案工程量鉴定已经完成，且其对工程量和工程价款均没有异议，法官遂释明要求B公司和A公司庭后自行完成房屋的交接工作，双方均表示同意。但庭后各方均未实际进行房屋交接。一审法院最终判决：某银行按合同约定的租金标准向A公司支付自2013年12月8日起至房屋实际交付日止的房屋占有使用费；B公司于判决生效15日内搬离系争房屋。

某银行不服，提起上诉。二审法院组织三方当事人于2015年4月22日进行了交接，现场发现了一些家具和装修材料属于某银行，另有个别小型装修工具属于B公司。二审法院判决某银行向A公司支付自2013年12月8日至2015年4月22日止的房屋占有使用费，并撤销了一审判决第二项。某银行不服，申请再审亦被驳回。某银行遂向检察机关申请监督。

【分歧意见】

本案中，对于A公司是否存在怠于收回系争房屋导致损失扩大，是否需要依据当时有效的合同法第119条关于减损规则的规定判令A公司承担相应责任的问题，存在两种观点。

第一种观点认为，A公司对于损失扩大无责任。理由如下：首先，A公司已就归还系争房屋提起了本案诉讼，应视为其在积极履行自身的权利，由于某银行提供的钥匙打不开房门，且B公司人员占据房屋不愿撤离，导致A公司无法收回房屋，相关责任在某银行和B公司。其次，庭审过程中法院虽释明要求A公司和B公司进行交接，但庭后某银行和B公司均未采取行动配合交接。再次，某银行作为承租人，在租赁合同终止后，其有义务将系争房屋归还A公司，并使之成为可以使用的状态，而系争房屋内始终留有某银行和B公司的物品，影响A公司正常使用，因此A公司对于损失扩大不应承担责任。

第二种观点认为，A公司违反了当时有效的合同法第119条的“减损规则”，应当承担相应的责任。尤其是在一审庭审中，B公司明确表示装修工程鉴定已经完成，且经过法院释明以后，A公司和B公司均明确同意自行交接。在此情况下，A公司未采取任何行动积极收回房屋，违反了减损规则，导致房屋租金损失扩大，对于损失扩大部分，A公司不得主张某银行赔偿。

笔者同意第二种观点，具体理由分析如下：

当时有效的合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。该规定被称为“减损规则”，其理论基础在于民法上的诚实信用原则和绿色原则。民法典颁布后，“减损规则”亦被第591条所沿用。

实践中，对于合同守约方是否违反减损规则，可以从守约方主观上是否善意、客观上是否具有可行的减损措施以及守约方是否采取了相应措施等几个方面来进行判断。

第一，在主观方面，应判断守约方对减损的相关事项包括损失发生的原因、损失的期间、损失扩大的可能性、可采取的合理减损措施等是否具有一定的认知。若守约方对于减损的相关事项完全不具备认知的条件或可能性，则应当认定守约方主观善意，对于损失的扩大不应当承担责任，反之则应认定符合减损规则认定的主观要件。本案中，A公司的损失体现为无法收回系争房屋所导致的房屋租金损失。根据在案事实，A公司明确知晓B公司占有房屋及其原因，对于现场遗留的物品A公司亦知情，且主动向某银行提出折价收购，另外，在一审庭审以后，A公司亦明确知晓B公司同意交接，其具有收回系争房屋的现实可能性。可见，A公司对影响其收回房屋减少损失的各项情况均具有主观的认知。

第二，在客观方面，应结合在案证据，综合考虑是否存在导致守约方无法减损的客观障碍、采取减损措施的成本以及守约方是否采取了适当合理的措施等因素，来判定守约方是否违反了减损规则。如果在客观上，守约方具备减损的条件，而其未采取适当措施的，则应当认定其违反了减损规则，对于损失扩大部分，不得主张违约方赔偿。本案中，A公司主张阻碍其收回系争房屋的因素主要有三方面：一是某银行提供的钥匙无法打开门锁；二是B公司占据现场拒绝交接；三是现场留有某银行和B公司的物品。关于钥匙的问题，A公司作为系争房屋实际经营管理方，完全可以通过合理合法的方式更换门锁，且履行成本很低。关于B公司的问题，在本案一审庭审中，B公司明确表态另案工程量鉴定已经完成，其愿意交接房屋，可见至少在2014年8月18日以后，B公司不会再成为A公司收回房屋的障碍。关于现场物品的问题，某银行的家具之所以会遗留在现场，本就是因为A公司主动提出了折价收购，即便不考虑该因素，A公司也应当积极通知某银行及时取回现场物品，然而A公司并未采取任何措施，相反，对于某银行提出的配合搬场的要求，A公司未予回复也未予配合。另外，B公司遗留在现场的是一些气泵、变电箱等小型设备，对于A公司收回系争房屋也不会产生根本性的不利影响。

据此，应当认为，2014年8月18日之后，A公司主张阻碍其收回房屋的原因均已消除，在法院释明由其收回系争房屋的情况下，其并未采取合理的措施，积极主动地收回房屋、防止损失扩大，其行为有违减损规则和诚实信用原则，对于未采取减损措施造成的占有使用费损失，A公司无权主张。

【处理结果】

检察机关认为，生效判决对于A公司存在怠于收回系争房屋导致损失扩大的事实未予认定，未充分考虑A公司对损失扩大部分具有过错，判令某银行支付2013年12月8日至2015年4月22日期间的全部占有使用费，属于认定事实不清，适用法律错误，亦有失公允。经上海市检察院第二分院提请，2023年6月30日，上海市检察院依法向上海市高级法院提出抗诉。

上海市高级法院提审该案，并于日前作出再审裁定，法院采纳了检察机关的抗诉意见，认为在本案一审庭审中，B公司明确表示装修鉴定已有结果，其对装修工程量和装修价款没有异议，且B公司和A公司在庭审中明确表示庭后自行办理系争房屋交接事项。因腾退房屋需要合理时间，酌定2014年8月31日系争房屋可清退完毕。2014年9月1日起至2015年4月22日止，该时段发生的系争房屋占有使用费应视为扩大损失。根据当时有效的合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，判决撤销原一、二审判决，变更原二审判决主文第一项为某银行给付A公司自2013年12月8日起至2014年8月31日止的房屋占有使用费。

（作者单位：上海市人民检察院第二分院、上海市人民检察院）

来源：检察日报