多方支持发展迎转机，万科一季度公开债已全部兑付

21世纪经济报道记者 程雪溶 深圳报道

3月31日，万科发布2024年年报。

年报显示，去年万科实现营收超3400亿元，瘦身健体取得明显成效，大宗交易规模行业第一，综合住区实现销售面积行业第一，完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一。此外，经营服务业务稳健增长，在业内率先实现多赛道REITs突破。

年报显示，2024年万科净利润出现亏损，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

面向未来，万科管理层在《致股东》中表达了坚定的决心和信心。万科管理层表示，万科历经40年的风雨和沉淀，打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力，为公司稳健发展奠定了坚实基础。全体万科人将竭尽所能，推动改革化险与融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。

业内人士也认为，新的一年在多方支持下，伴随政策东风和市场信心恢复，相信万科有望重回健康发展轨道。

有信心完成“保交楼”任务

作为占比最高的基本盘业务，2024年万科综合住区业务销售超过2400亿元，销售面积行业第一，高质量交付超过18万套，产品力全面提升。

在随后的投资者交流会上，万科管理层表态称，万科有能力也有信心完成2025年的交房任务。2024年，万科开发经营业务顺利交付327个项目，666个批次，18.2万套房屋。其中商品住宅、人才房、回迁房、公租房16.5万套。今年的交付任务量会进一步下降，全年计划交付230个项目，429个批次，11.2万套房屋。

万科管理层将保交房作为当前核心任务之一，并为此建立了一套制度。具体而言，首先是进一步加强集团组织领导，压实各级管理责任。从集团到区域到城市都成立保交房工作组，由各级组织第一负责人担任组长，统筹调配内外资源，确保完成全年任务。其次是坚持把交付品质和服务做好，继续多花心思，多下功夫。

除此以外，万科在交付上也持续优化业主体验。在去年交付的项目中，万科在全国累计开展了1387次“与业主共建家园”活动，超过3.6万户业主走进工地。全年还有过半数的169个项目提供交付即办证服务。万科还尝试应用无人机技术拍摄园区公区施工工地、360全景视频分户拍摄室内施工过程等，向业主全方位动态展示。今年这些服务会在更多项目上进行推广和应用。

盘活资产推进化债

2024年，万科经营端承受较大压力，但在债务兑付方面则有条不紊。2024年，万科如期归还到期公开债292亿元；在经营端，万科积极销售，推进大宗交易和资源盘活，经营性净现金流保持为正。销售方面，万科2024年销售金额仍保持在行业第一阵营，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。

大宗交易和资源盘活方面，万科也取得了较好成果。去年全年，万科实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。公司2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。

去年，万科在融资端也实现了较好的正向循环。2024年，万科全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。此外，万科积极响应政策号召，在融资模式转型方面取得了较大进展。

白名单方面，万科按照“应报尽报”原则积极申请，截至目前，累计获批白名单项目79个。而在经营性物业贷方面，万科全年落地全口径经营贷293亿元。通过落地过渡性融资，公司年内完成267亿元贷款提取（包括物流银团200亿元及交行固融包67亿元），有效化解公开市场债务风险。

尽管现阶段万科经营上仍面临挑战，但万科管理层也表态将全力以赴，在各方支持下，保持经营稳定，确保项目如期交付，妥善化解有关债务。

今年1月，万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调：有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。

2个月来，各方积极行动、协同配合，新管理团队务实高效、稳健经营，一系列举措为万科改革发展注入了新动能，目前万科今年一季度公开债均已兑付。

而针对今年的整体偿债安排，万科将继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。同时，进一步发挥好经营服务类业务的内生造血功能；此外，万科拥有多元化的优质资产池，部分已通过大宗交易、REITs等方式实现价值释放，公司将继续平衡流动性需求与长期持有价值，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流之外，万科将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。

经营性业务有突破

伴随行业迈向新发展阶段，市民群众居住需求越来越多样化，经营服务业务对房企的重要性日益突出。2024年万科经营服务业务收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。

其中，万科长租公寓扩大领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业第一。目前，万科长租公寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。凭借数字化运营优势，万科在大规模经营下仍实现行业效率第一，出租率超95%，前台GOP利润率达90%。

万物云2024年营收超360亿元，通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元。自主研发的飞鸽平台实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿元，业务规模行业领先，出租率保持在较高水平。

更重要的是，万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。

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