转型曲折，南京中央门商圈昔日荣光何时归

“因商铺租赁合同到期后未能续约，在主管部门的协调见证下，我司已于2025年2月10日正式撤出对先锋广场一至三层的运营管理并已关闭所有线上线下业务。”2月17日，南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司发布了一则告顾客书，宣布撤出先锋奥特莱斯商场，并将其交由南京先峰林莱斯商业管理有限公司进行运营管理。一时间，关于这家老牌商场所处的南京中央门商圈如何转型发展的讨论再度被掀起。先锋奥莱为何撤场？曾经号称“南京第三大商圈”的中央门商圈何日能够重返荣光？记者带着这些问题展开探访。

退场：辉煌不再的“商业神话”

3月12日，记者来到先锋广场，只见楼宇立面仍挂着“先锋奥特莱斯商场”的招牌。商场入口处张贴着一张名为“趁花开，一起逛先锋”的活动海报，然而记者扫码后跳转的公众号推文所显示账号的主体已变成南京先峰林莱斯商业管理有限公司。这也是该公众号发布的第一篇推文，后台显示该公众号注册于今年2月20日。企查查信息则显示，南京先峰林莱斯商业管理有限公司成立于2025年1月10日。对此，先锋奥莱在其发布的告顾客书中称：“‘先锋奥特莱斯商场’这一招牌因他人阻挠目前尚未拆除，我司将依法维权。”

记者随后步入商场探访。三层区域内紧凑地分布着各类品牌服饰折扣店，各家店铺均在正常营业中，不过整体客流较为稀少，零星的客人基本以中老年群体为主。由于商场走廊通道布局狭窄，不少无事可做的店员都围聚在一起闲聊。“来这边购物的主要还是老年人，目前正处于淡季，销售情况差一点。”一名店员告诉记者，由于新的运营方刚刚接盘，目前商场一些架构尚未健全，对店铺经营有一定的影响。不过至于影响具体在哪些方面，她表示不愿多谈。

记者注意到，作为南京首家“奥莱”商场，南京先锋奥特莱斯商场于2005年开业，在电商尚未流行的年代，先锋奥莱以“国内一二线品牌+反季折扣”的模式迅速崛起，开业前三年销售额年均增长95%，创造了中央门商圈的“商业神话”。然而，随着南京新兴奥莱项目的崛起、地区商业中心的转移，加之网购对居民消费方式的重塑等多重因素影响，先锋奥莱在地区商业竞争中日趋乏力。采访中，不少本地消费者向记者表示，以前的先锋奥莱的确是个便宜的购物好去处，不过这几年感觉没有以前那般好逛了。

“如果说实体难做是大势所趋，那么产权纠纷就是压垮先锋奥莱的最后一根稻草。”一名不愿意透露姓名的内部人士告诉记者。公开信息显示，2021年起，因开发商涉及债务纠纷，商场所在的97套房产被法院多次拍卖，历经7次流拍后终于在2023年底由江苏嘉诚兴晟环保科技有限公司、连云港恬廷贸易有限公司等7家公司竞得，后者也成为先锋广场新的大业主。该内部人士向记者透露，先锋奥莱在2024年租约到期后，未就续约事项与新业主方达成一致，最终选择撤场，由新业主自行组建起运营团队。不过，她并不看好商场的运营前景：“一方面，先锋奥莱并不属于奥特莱斯品牌直营店，而更像一个贴牌性质的普通折扣商场，使得其商品容易掺杂假货的同时，价格也难以给到正规奥莱商场那般的实惠，对消费者的吸引力越来越小；另一方面，先锋奥莱多年来都属于‘格子铺’式产权模式，即把每一层划成一块块产权式商铺卖给各个业主，目前商场内小产权业主百余个，每个人利益诉求不一，动不动要闹事维权。加之目前由大业主自发成立的运营团队年龄普遍在50到68岁，且并不熟悉奥特莱斯商场的运作模式，对商业的敏锐度和商场活动的谈判较此前还要大打折扣，这对商场的未来更是雪上加霜。”

求变：艰难曲折的转型尝试

先锋奥莱的“易主”风波，再次引起人们对南京中央门商圈未来的讨论。曾经，中央门商圈可谓是南京城北商业的“顶流”。1986年，该市城北第一座现代化商场南京商厦开业，随后金桥、玉桥两大批发市场加入，加上中央门汽车站与南京火车站的交通和地理优势，中央门商圈一度成为南京继新街口和湖南路之后的“第三大商圈”。但可惜，随着中央门车站的搬迁带走大量客群，以及商圈零散且偏低端的业态日益落后于时代需求，中央门商圈在城市商业版图中日渐式微。“在我小的时候，金桥、玉桥都是种类丰富、物美价廉的购物好去处。年前去一趟，能给人从头到脚都置办好，家里各种生活用品也能一站式备齐。”追忆起商圈过去的辉煌，在此附近居住了近30年的张女士深感惋惜。

实际上，面对客群流失带来的经营危机，商圈内的不少商场并非未曾开启过自救转型之路：南京商厦对使用了30余年的老旧外立面进行了全面改造，使空间更加通透明亮，同时对内部设施及业态进行了焕新升级，努力给消费者更舒适的体验；玉桥也从“玉桥市场”更名为“玉桥商业广场”，从传统批发市场模式向“市场+品牌”为特色的商业综合体转型……不过，无论是从转型后的经营表现还是市场认可度来看，商圈脱胎换骨之路依然漫漫。“虽然这些年在改造，但是我觉得改造的速度还是太慢了，业态还是过时了，没有什么吸引人的品牌，大家就压根不会往那边逛。”张女士说。

3月15日，记者趁着周末来到南京商厦和玉桥商业广场实地探访。在南京商厦，记者发现其内部布局依然显得杂乱，尤其以商场一楼的业态最为混杂，既有黄金首饰、电子产品等高端零售店铺，也有日用百货和餐饮摊位，似乎缺乏统一的主题和布局规划。虽然是周末，但商场内只能用门可罗雀来形容，整体购物氛围十分冷清。“尽管商场进行了改造，但内部品牌更新速度较慢，主题促销活动也不够频繁，加之电商的冲击，难以吸引众多年轻消费群体。”在此购买电子产品的黄女士对记者说。在玉桥，记者发现商场内的动线布局较为混乱，不同业态的区域划分也不够清晰，道路逼仄难行，导致顾客在购物时容易迷失方向。尽管商场引入了一些品牌商家，但整体品牌吸引力不足，仍以服饰批发为主。“玉桥作为服饰批发市场的定位早已深入人心，且购买人群除了零售商家外就是周边小区的常客，所以看似在转变，实则依然没有什么实质性变化。”一名在此售卖老年服饰的商家略显无奈地对记者说。

前途：通盘联动的振兴之路

事实上，对于中央门商圈的用地规划，当地一直在积极调整中。今年1月，南京市规划和自然资源局发布《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询）。记者了解到，此次拟修改的NJZCb031-24、25规划管理单元总用地面积约为59.3万平方米，位于中央门商圈范围内，主要涉及片区内规划道路红线调整、土地用地性质变更以及教育、轨道交通等相关用地的布局优化。本次规划调整旨在进一步加快推进中央门片区城市建设，并改善片区内的城市环境和居住质量。

那么，行至今日的中央门商圈，还需要破除哪些桎梏才有可能恢复往日荣光？“长期以来，中央门商圈都以批发市场的定位示众，这就使得其受众多为‘目的型消费者’，即来此之前便有了明确的购买目的，而不像其他商圈那般依靠人流带动。除了这样的消费认知，中央门商圈目前还有一个最大的困扰，即横贯商圈的这条建宁路车流量非常大且一直没有建成对消费者友好的人行通道，再加上河道的阻断，这就使得在此地建设动线四通八达的商圈难度极大。”南京商业地产商会智库专家苏晓晴告诉记者，不管是金桥玉桥、南京商厦还是先锋奥莱，每家企业的发展都有自身个性化的问题，因而重振商圈难以一朝一夕改观或依靠一家企业单打独斗，而必须站在对整个商圈的地脉资源进行通盘考虑的角度，整合政府与企业的力量破除这些发展桎梏。具体而言，他认为片区可以在原有的南京中央门汽车站以及原金盛百货的旧址上做些文章，打造区域标杆性商业新势力，由局部的商业增量带动整体商业的振兴。

江苏经济报记者 金 彩

实习生 段雨清